오피스텔 투자 전 세금(취득세&재산세&양도세)에 대해 알아보자!

월세를 받고 싶은 분들, 다주택자 세금으로 오피로 눈을 돌리시는 분들, 소형 부동산을 취득하고 싶은 분들 등

여러 이유로 오피스텔을 투자하려는 분들이 계십니다.

오피스텔을 덜컥 사기 전에 기본적인 세금에 대해 알고 투자를 해야겠죠?!

그래서 오늘은 오피스텔 투자 전 알아야할 세금 TOP3 취득세, 재산세, 양도세를 가져왔습니다.

 

---

오피스텔 세금: 1. 취득세

오피스텔 취득 시 주택 수와 관계없이 취득세 4.6%를 부과합니다.

이때, 취득세는 실거래가와 시가표준액 중 더 큰 금액을 기준으로 과세가 됩니다.

▷ 주택을 1채 이상 소유하신 분들이 오피스텔 취득 시 중과 없이 취득세 4.6%로 가능(별도 취득세 중과 없음)

 

다만 2020년 8월 12월 이후, 주거용 오피스텔을 취득 시 소유 주택수로 가산하고 있습니다.

따라서 취득 시점을 아파트→ 오피스텔로 세팅하시는 걸 추천드립니다.

※ 오피스텔 분양권은 주택수 제외, (규제지역 상관 없이)100실 미만 전매 제한 없음

 

오피스텔 세금: 2. 재산세

재산세는 부동산 소유 시 주택, 토지, 건축물 등에 부과하는 세금입니다.(6월 1일 기준)

오피스텔은 「건축법」 상 업무시설에 해당하기 때문에 일반 건축물로 재산세를 부과합니다.  

▷ 매년 7월 건축물에 대한 재산세 0.25% + 9월 토지에 대한 재산세 0.1%~ 0.4% 부과

 

단, 사용용도에 따라 주거용으로 사용하고 있는 경우 재산세 변동신고를 통해 주택 재산세를 납부할수 있습니다.

▷ 주택 재산세 표준 세율 적용

(예시) A 오피스텔 건물분: 4000만원 토지분: 6000만원
1) 업무용
건축물 재산세: 4,000만원 X 공정시장가액비율 70% X 세율 0.25% = 70,000원
토지분 재산세: 6,000만원 X 공정시장가액비율 70% X 2억원 이하 세율 0.2% = 84.000원
2)주거용
주택분 재산세: (4000+6000)만원 X 공정시장가액비율 60% X 6,000만원 이하 세율 0.1% = 60,000원

여기서 주거용이 업무용보다 싸서 재산세를 주택분으로 신고하기는 분들이 계실 수 있습니다.

주택으로 신고 시 주택수로 가산되므로 기존 주택 수와 합산되어 세금폭탄을 맞을 수 있으니 조심하시길 바랍니다.

▷업무용으로 사용 시 종부세 제외 ↔ 주거용으로 사용 시 종부세 포함

 

오피스텔 세금: 3. 양도세

오피스텔 양도세는 취득세와 재산세와는 다르게 허가여부와 관계없이 "실제용도"를 기준으로 부과합니다.

이는 허가여부나 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용된다면 주택수로 포함된다는 것입니다.

그동안 건축물로 재산세와는 별개로 주택으로 사용하였다면 주택입니다. 

따라서 주택수 가산 없이 양도하고 싶다면, 업무용으로 사용했다는 증빙을 하셔야 합니다.(Ex. 업무용임대계약서)

 

세금의 종류에 대해서 헷갈리신다면, 아래 글을 참고하시면 좋겠습니다.

부동산 세금 종류 및 개념 총 정리!