재건축 초과이익 환수제 완화 : 부과기준 현실화 및 감면제도 신설

9월 29일에 국토교통부에서 "재건축부담금 합리화 방안"을 발표하였습니다.

재건축을 통한 주택공급에 가장 큰 걸림돌이였던 재건축 초과이익 환수제를 대폭 완화한 것입니다.

재건축 초과이익 환수제와 합리와 방안은 무엇인지 자세히 알아보겠습니다.

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재건축 초과이익 환수제란?

▷재건축 초과 이익 환수제도(재초환):

기존 아파트를 철거하고 새 아파트로 짓는 재건축 과정에서 발생하는 초과이익에 세금을 매겨 환수하는 제도

새 아파트가 지어진 시점(준공) 집값 - 재건축 시작 시점의 집값 = 초과이익(건축비, 집값 상승분 등 제외)즉, 정상주택 가격 상승분에 넘어서는 이익이 생기는 경우 조합원들에게 국가가 세금으로 걷어가는 것입니다.※ 집값: 공시가격 기준 / 초과이익 액수가 클수록 10~50% 부과율 차등 적용

 

2006년에 주택가격의 급등을 막고 투기를 방지하기 위해 "재건축 초과 이익 환수에 관한 법률"이 도입되었으며2018년부터 다시 시행되어 2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축조합이 대상이 되었습니다. 

 

재건축부담금 합리화 방안(9.29)

출처: 연합뉴스

9월 29일에 국토교통부에서 재건축부담금 합리화 방안에 대해 발표하였습니다.

재건축부담금 합리화 방안에 대해서 간략하게 분류해보면 4개로 나누면 아래와 같습니다. 

▷ 1) 재건축 부담금 면제기준 상향 2) 부담금 적용구간 확대 3) 산정시점 변경 4) 장기보유 1주택자 감면세

1) 재건축 부담금 면제기준 상향 : 3000만원 → 1억원 상향

2006년 법 제정 이후 16년동안 집값은 3~4배가 올랐는데, 여전히 과거 기준을 적용하다보니 부담금이 과도하게 책정되어 재건축이 필요한 아파트도 사업 추진을 연기하거나 보류는 문제가 발생하였습니다. 그래서 종합적으로 고려해 초과이익이 1억원이상이 될 때부터 초과이익을 환수하는 걸로 결정되었습니다.

 

2) 부담금 적용구간 확대 : 2천만원 → 7천만원 단위 조정

부과율	기존	변경
10%	3천만원 ~ 5천만원	1억 ~ 1억 7천만원
20%	5천만원 ~ 7천만원	1억 7천만원 ~ 2억 4천만원
30%	7천만원 ~ 9천만원	2억 4천만원 ~ 3억 1천만원
40%	9천만원 ~ 1억1천만원	3억 1천만원 ~ 3억 8천만원
50%	1억1천만원 이상	3억 8천만원 이상

부담금 면제 구간이 1억부터 산정되고, 구간이 7천만원으로 확대됨에 따라 1억원 이상 초과이익이 발생한 단지들도 감면혜택을 받을 수 있게 되었습니다.

 

3) 초과이익 산정시점 변경 : 추진위 승인 시점 → 조합설립인가 시점 조정

단계별 절차: 안전진단→정비구역 지정→추진위 구성 승인→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분 인가→착공→준공 ▷초과이익 산정: 준공 당시 집값 - 추진위 구성 승인 시점 집값 → 준공 당시 집값 - 조합원설립 인가 시점 집값

추진위 승인 시점에서 조합설립 시점까지 평균 2년이 소요되니 부과기간을 단축한다면 집값 상승분이 반영되지 않아 기존보다 초과이익이 작게 잡히는 효과가 있습니다.

 

4) 장기보유 1주택 감면세 : 최대 50%까지

재건축 아파트 6년 이상 보유한 경우 부담금 10% 감면, 10년이상 보유자에게는 최대 50%까지 부담금 감면

준공 시점에 1세대 1주택자(1주택 보유기간만 적용), 1세대 1주택 고령자(만60세이상) 담보 제공 조건으로 유예가능

 

이번 현실화 방안을 통해 전국의 84개 단지 중 38곳은 면제되며 대략적으로 50%정도 경감된다고 합니다.

특히 지방 단지의 경우에는 평균 부담금이 84%까지 낮춰지며, 경기와 인천도 62%까지 낮아져 큰 혜택을 본다고 합니다.

 

참고. 국토부 보도자료

별도로 파일이 필요하신 분들은 아래 첨부파일을 다운로드 받으시면 됩니다.

(방안)_재건축부담금_합리화_방안.hwpx

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