전세보증금 보호! 확정일자/전세권설정등기/전세보증금반환보증

최근 금리가 미친듯이 올라가면서 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자가 급증하고 있습니다.

올해 들어 집값이 수억원씩 떨어지면서 이른바 "깡통전세"가 확산되었기 때문입니다.

내 소중한 전세보증금을 보호할 수 있는 방법인 확정일자와 전세권설정등기에 대해서 알아보겠습니다. 

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깡통전세란?

깡통전세란, 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택으로 집의 가치가 빈 깡통으로 비유해 속어처럼 쓰이는 말입니다. 

통상적으로 주택담보대출과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%이상이면 깡통전세로 봅니다.

 

※ 역전세난: 높은 전세가격으로 세입자가 전세를 구하기 어려운 상황인 "전세난"과 반대되는 개념으로 주택가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락하거나 신규 입주물량의 증가로 세입자를 구하기 어려운 상황을 가르키는 말입니다.

 

출처: 비지니스 와치/ 아시아경제

최근 집값 하락폭이 커지면서 전세가율이 높아져 매입가에 육박하거나 추월하여 위험성이 커지고 있습니다.

(전세가율:  매매가 대비 전세가 비율)

깡통전세에 대한 뉴스와 보도가 쏟아지고 있으며 실제 전세보증금반환보증보험 사고도 급격히 증가하고 있다고 합니다.

 

전세금보호방법: 1. 확정일자&전입신고

전세로 이사가는 경우 이사 당일에 전입신고를 하고 이와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아두시길 바랍니다.

확정일자를 통해서 보증금을 뗴일 염려가 없도록 임차권에 대항력과 우선변제권이 생기기 때문입니다.

- 대항력: 임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘 (「주택임대차보호법」 제3조 제1항)
- 우선변제권: 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항)

확정일자 및 전입신고 받는 법: 1) 오프라인- 동사무소 방문 2)온라인- 정부24

전입신고를 하여 실제입주(거주)하는 것을 조건으로 확정일자를 받을 수 있습니다.(전입신고 후 확정일자 가능)  

1) 동사무소

관련 주택의 소재지의 동사무소(주민센터)를 방문하여 주택임대차계약서, 신분증을 가지고 가시면 됩니다.

2) 정부 24

평일에 동사무소를 방문할 수 없으면, 정부24 사이트에서 하실 수 있습니다.

확정일자 신청 | 민원안내 및 신청 | 민원24 | 정부24

 

출처: 정부24

전세금보호방법: 2. 전세권설정등기

전세권설정등기는 등기부등본에 자신이 전세 세입자라는 것과 함께 전세권설정금액이 표기되는 것입니다.

보증금의 0.24%정도 비용이 발생하며, 전세권설정등기는 확정일자와 달리 이사나 전입신고 없이 신청이 가능합니다.

임대인의 동의가 필요하기 때문에 전세권설정등기를 하고 싶으신 분들은 계약서 특약사항에 기재하시길 바랍니다.  

 

[ 확정일자와 전세권설정등기 차이점 ]

구분	확정일자	전세권설정등기
적용법규	주택임대차보호법	민법
법적성격	채권(등기부등본 필요 없음)	물권(등기부등본 기재)
권리보호시점	실거주+전입신고+확정일자 다음날	등기부 기재한 날
전전세 가능여부	집주인 동의없이 불가능	집주인 동의없이 가능
절차	동사무소 or 정부 24	등기소
비용	동사무소 방문시 수수료발생(천원이하) 정부 24 무료	등록세, 교육세, 등지대 등 비용발생 (수십만원)
보상범위	건물+토지	건물
강제경매	보증금 반환 소송 진행 시	보증금 반환 소송 없이 가능

만약 경매로 계약보증금 6천만원이 넘어간다면(건물값 5천, 토지값 1억)

- 확정일자: 건물+토지를 합한 1억 5천범위내에서 임차보증금 6천만원 전액 보상 가능

- 전서권설정: 건물값 5천범위내에서 임차보증금 6천만원 중 1천만원은 받지 못함

 

확정일자가 보증금의 범위가 더 넓지만, 경매로 넘기기 위해서는 보증금 반환 소송을 진행하여 승소판결 후에 가능하며

전세권설정등기는 보증금 반환 소송 없이 임의 경매로 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다고 합니다.

 

전세권 설정 준비서류

- 임차인: 임대차계약서, 인감, 인감증명서, 주민등록증 등본, 신분증, 전세권설정계약서, 전세권설정등기 신청서

- 임대인: 등기권리증, 인감, 인감증명서,  임대인의 위임장, 주민등록초본, 신분증, 등기사항전부증명서

 

각각 필요 서류를 준비하여 등기소를 방문해 수입증지를 포함한 신청수수료를 납부한 후 신청서를 제출하면 됩니다.

완료통지서를 발급받으면 등기사항증명서에 신청이 제대로 되었는지 반드시 확인하시길 바랍니다.

 

※오피스텔 중에서 전입신고를 임대인이 원치 않는 곳이라면 반드시 전세권설정등기를 진행하시길 바랍니다.

 

전세금보호방법: 3. 전세보증금반환보증

출처: 주택도시보증공사

전세보증금반환보증이란 전세계약종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야하는 보증금을 책임지는 보증상품입니다.

전세보증금반환보증은 HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증보험, HF(한국주택금융공사)에서 신청하실 수 있습니다.

각 기관별로 신청대상, 보증금액, 기한 등이 다르며 HUG 상품을 가장 많이 이용합니다.

 

1) HUG

- 보증대상전세보증금: 수도권 7억원, 그 외 5억원 이하

- 신청기한: 전세계약기간의 1/2 경과 전까지

- 신청방법: 지사 또는 위탁은행 방문/모바일신청/인터넷 신청

- 보증금액: 보증한도 내에 보증신청인이 신청한 금액

- 보증한도: 주택가격 - 선순위 채권 등

- 보증조건: 전입신고, 확정일자, 실거주/ 전세보증금+선순위채원 합한 금액<주택가격이내/전세계약 1년이상

- 보증료: 보증금액×보증료율×전세계약기간/365

 

신청방법 및 대상여부, 제출서류 등 자세한 정보를 확인하고 싶다면 아래 링크를 확인하시길 바랍니다.

전세보증금반환보증 | 주택도시보증공사

 

2) SGI서울보증보험

출처: SGI서울보증보험

- 보증대상전세보증금:아파트 제한없음, 주택 10억원 이내

- 신청방법: 가까운 영업지점 및 대리점 방문

- 보증금액 및 한도: 임대차계약서 상 보증금 전액

- 보증조건: 전세계약 1년이상

- 보증료: 아파트 연 0.193%, 기타 주택 연 0.218%

신청방법, 대상여부, 제출서류 등 자세한 정보를 확인하고 싶다면 아래 링크를 확인하시길 바랍니다.

상품- 주거안정-전세금보장신용보험으로 들어가시면 됩니다. 

SGI서울보증

 

3) HF

출처: 한국주택금융공사

- 보증대상전세보증금: 수도권 7억원, 그 외 5억원 이하

- 신청기한: 잔금지급일과 전입일 중 빠른날 3개월 이내

- 신청방법: 취급은행

- 보증한도: 최대 4억원 이내(1주택자는 2억원)

- 보증조건: 본인과 배우자 합산 1주택 이내/2020년 7월 10일 이후 투기지역 3억원 이상 아파트 취득시 불가

- 보증료: 0.02%~0.20%(주택금액에 따라 차등)

 

신청방법, 대상여부, 제출서류 등 자세한 정보를 확인하고 싶다면 아래 링크를 확인하시길 바랍니다.

https://www.hf.go.kr/hf/sub02/sub12_01.do

주택금융공사 | 주택보증 | 전세보증금반환보증 | 전세지킴보증

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