[EP.3] 지금은 월세시대! 월세 계약 시 주의사항(+필수 특약사항)

금리인상이 급격히 이어지고있는 상황에서 월세의 인기가 급상승하고 있습니다.
월세로 주거형태를 선택할 경우 반드시 알아야할 항목 중 세번째로 월세 계약 시 주의사항을 살펴보겠습니다.

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계약 전 필수 확인사항

1) 건물상태 및 입지환경 확인

- 건물상태 : 도배, 장판, 누수, 곰팡이, 수도꼭지 및 변기 수압, 풀옵션의 경우 가전 작동여부, 방범창

- 입지환경 : 지하철역 및 버스정류장 등 교통, 주변 상권 및 경찰서, 학교, 은행, 동사무소

 

2) 등기부등본 확인

- 부동산에 등기부등본 발급 요청하여 집의 권리관계 확인하기

- 갑구: 소유권 확인 시 등기부등본상 집주인과 신분증이 동일인인지 반드시 체크하기

- 을구: 근저당권 설정 확인 및 공시가격 대비 70%이상이라면 계약하지 말기

ex. 공시가격 1억원, 근저당권 설정액 7천만원 이상 → 보증금 날릴 위험 ↑

용어	확인사항
표제부	건물의 구조, 종류, 층수, 용도, 면적
갑구	소유권
을구	저당권, 전세권, 지역권, 지상권

 

임대차계약서 작성 시 특약사항

내가 가진 예산 범위 내 매물을 찾는 것만큼 임대차계약서를 올바르게 작성하는 것도 매우 중요합니다. 

사회초년생일때 부동산에 가서 중개업자 말만 믿고 사인했다가 집 수리, 보증금 등 많은 부분을 놓칠 수 있습니다.

내가 복비를 주고 계약을 하는거니 계약서 작성 시 당당하게 궁금한 사항이나 추가 사항을 요청하시길 바랍니다.

 

1) 계약서 작성 시 기본 확인사항

- 주택소유주와 임대인이 동일한지

- 임대인이 직접 계약하지 않을 시 대리인 위임장과 인감증명서를 가지고 있는지

- 계약금 입금계좌와 임대인 본인계좌인지

- 임대차기간과 금액이 잘 작성되었는지

 

2) 계약서 작성 시 필수 특약사항

월세 임대차계약서는 원칙적으로 계약당사자 간의 협의를 통해 자유롭게 작성할 수 있으나 어느 한쪽이 불리하지 않도록 특약사항을 기재합니다. 우선순위 별로 특약사항을 기재해보았으니, 계약 시 사용하시길 바랍니다. 

<임차인 관점>
1. (대출 시) 대출심사 과정에서 대출 불가 판정 시 해당 계약은 무효로 하고 계약금은 전액 반환한다.
2. 임대차 계약 만료일에 타 임대인과의 임대여부와 관계없이 보증금을 즉시 반환한다.
3. 임대인은 계약시점부터 계약만료일까지 근저당권 및 제한물권을 설정하지 못한다.
4. 임대인은 잔금 일 전까지 00, 00, 00에 대한 하자보수를 이행한다.
5. 임차인은 전입신고와 확정일자를 득한다. 
5. 계약 만료 후, 임차인은 입주 시 동일한 상태로 퇴실하며 청소비는 별도로 지급하지 않는다. 
 <임대인 관점>
1. 임차인은 임대인이 매매나 새임대 시 적극 협조하도록 한다.
2. 임차인은 주거용으로 사용하며 사업자 등록 및 재임대를 금지한다. 
3. 월 임대료 연체 시 연체이자 및 명도소송 진행 시 필요한 모든 비용을 임차인이 부담한다. 
3.임차인 개인사정으로 중도해지시. 사전 통보 후 새 임차인을 구하고. 부동산 중개 수수료를 부담한다.
4.임차인은 시설물의 파손 또는 손상 시 수리 및 원상복구 하며 소모품은 임차인이 보수 관리한다.
5.애완동물 및 실내흡연을 금지한다. 위반 시 도배, 장판, 청소 등 모든 비용을 임차인이 부담한다. 
6.임차인은 매월 00일에 관리비를 별도로 지불한다. 

 

계약 후 확정일자 & 전입신고

계약을 마쳤다면 임대차 계약서&신분증과 함께 인근 행정복지센터 방문/온라인(정부24)로 확정일자를 받을 수 있습니다.

이후 입주후 14일 이내 해당주소지로 전입신고를 마쳐야합니다.

 

확정일자와 전입신고를 받아야 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있으니, 번거로우시더라도 반드시 하시길 바랍니다.

대항력	집주인이 바뀌어도 임차권이 보장됨
우선변제권	채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 권리

 

참고. 월세 시리즈

[EP.1] 지금은 월세시대! 월세 계산법(전월세 전환율/계산기 활용)

[EP.2] 지금은 월세시대! 월세 소득·세액공제 연말정산 혜택 파헤치기

[EP.4] 지금은 월세시대! 청년월세 특별지원 자격 및 신청방법(최대 240만원!)