오피스텔 주거용 vs 업무용: 세금/부가세/일임사/주임사/전입신고

오피스텔에 투자하기 전 반드시 주거용으로 할지 업무용으로 할지 정해야한다는 것입니다.

두개의 차이점에 대해 자세히 알아보고 적용되는 세금부터 전입신고 가능여부까지 알아보겠습니다.

↓그 전에 오피스텔 세금 종류를 알아보고 싶다면 ↓

오피스텔 투자 전 세금(취득세&재산세&양도세)에 대해 알아보자!

 

사용용도 구분: 업무용 VS 주거용

오피스텔은 사무실과 주거를 혼합해서 사용할 수 있도록 설계된 건물입니다. (office + hotel)

따라서 사용용도에 따라 업무용 오피스텔 or 주거용 오피스텔이 될 수 있어 투자자들에게 매력적인 부동산이죠.

 

업무용 오피스텔은 사무실로 사용하여 주택수에 포함되지 않고 부가세 환급(일임사)을 받을 수 있습니다.

주거용 오피스텔은 주택으로 사용하여 준주택으로서 주택수에 포함되고 취득세 감면혜택(주임사)을 받을 수 있습니다.

※ 2020년 8월 12일 이전에 취득한 오피스텔은 주택수에 포함되지 않음

 

취득세는 취득당시 건물용도가  확정되지 않아 업무용과 주거용과 관계없이 건축법상 단일세율 4.6%로 적용됩니다.

따라서 내가 가진 주택수과 관계없이 취득 시에는 4.6%만 내시면 됩니다. 

 

부가세 환급 VS 취득세 감면

오피스텔을 분양받을 때  10%를 환급받았다는 소리를 듣게 되고 솔깃해집니다.

이건 오피스텔이 토지와 건축물의 합산으로 총 분양금액이 정해지는데, 토지의 공급에 대해서는 면세로 과세되지 않고

건축물에 대한 부가세로 건축비에 해당하는 10%를 환급받은 것입니다.

 

<건축비 부가세 10% 환급 조건>

- 최초 분양자에 한해서만 적용

- 업무용으로 사용하는 일임사로 등록(계약일 20일전에 일임사 등록 완료해야함)

- 의무임대기간 10년(미유지시 부가세 환급분 추징, 포괄양도양수 계약시 제외)

※포괄양도양수: 기존 사업자 지위를 새로운 양수자가 그대로 승계함

(ex) 10년 중 5년 임대 → 다음 계약자가 5년이상 임대하면 부가세 징수 X)

 

아러면 업무용만 혜택이 있네?라고 생각하실 수도 있어서 주거용은 취득세 감면도 같이 알아보겠습니다.

 

<취득세 감면 조건>

- 최초 분양자에 한해서만 적용

- 주거용으로 사용하는 주임사로 등록(취득일 60일 이내 등록)

- 전용면적 60이하 취득세 면제(200만원이상 시 85%면제)

- 취득당시 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하

- 단기주임사 폐지, 장기 주임사(10년이상)

 

전입신고 가능여부

우선 양도세는 실질과세원칙으로 실제 사용용도에 따라 세금을 부과합니다.

따라서 전입신고를 하여 거주를 하였다면 주택으로 분류되어 그동안 신고한 재산세와는 별개입니다.

그래서 용도가 주거용으로 판단되면 양도세 중과, 비과세 혜택 날라감 등 후폭풍을 맞을 수 있습니다. 

 

따라서 업무용으로 임대인 분들은 사업자 계약서와 세금계산서 발행 등 증빙을 남겨두시길 바라며,

오피스텔을 구하시는 임차인분들은 전입신고가 가능한 주거용으로 들어가 보증금을 지키시길 바랍니다.